Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, т. к. стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгода от использования земельного участка используется неограниченное время.В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) не разработанность нотариально-правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлена ее особенностями: 1) земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести, 2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли: А) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли), Б) как пространство для социально-экономического развития (размещение различных объектов недвижимости). В) земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, и обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости.При всех этих качествах земля принадлежит стоимостной оценке. Объект оценки – земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.Оценка земли подразделяется на массовую и кадастровую оценку земельных участков и региональную оценку единичного земельного участка.Цель кадастровой оценки – определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.Рыночная оценка – определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки:1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капитализация дохода по периодам, *техника остатка дохода.2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса3) затратный: *метод изъятия, *метод определения затрат на освоение, *оценка по затратам на инфраструктуру.В странах с развитой экономикой по возможности применяют все 3 способа. Расхождения в оценках говорят либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.